[Part 02. 도개법] 02-1. 도시개발구역의 지정 등 - 지정, 수립

[ 도시개발법 ]

 

 

[1] 도시개발구역의 지정

 

1. 도시개발구역의 지정(법 제3조)

 

1) 원칙 : 시·도지사 또는 대도시시장(결정권자)

2) 예외 : 국토교통부장관

국가가 실시할 필요가 있는 경우 관계 중앙행정기관의 장이 요청하는 경우 공공기관·정부출연기관의 장이 30만㎡ 이상 면적으로 국가계획과 밀접한 관련 있는 도시개발구역 지정을 제안하는 경우  2 이상의 시·도 또는 대도시 행정구역에 걸치는 경우 시·도지사 또는 대도시 시장이 협의가 성립되지 아니하는 경우 천재지변, 그 밖의 사유로 인하여 도시개발사업을 긴급하게 할 필요가 있는 경우

3) 지정의 요청

 

시장·군수·구청장은 시·도지사에게 도시개발구역의 지정을 요청할 수 있다.

 

 

2. 도시개발구역의 분할 및 결합

 

도시개발사업의 효율적인 추진과 도시 경관 보호 등을 위하여 필요하다고 인정하는 경우 도시개발구역을 2 이상의 사업시행지구로 분할하거나 서로 떨어진 2 이상의 지역을 결합하여 하나의 도시개발구역으로 지정할 수 있다.

분할 후, 면적이 각각 1만㎡ 이상이여야 한다.

 

 

3. 도시개발구역의 지정요건

 

1) 도시개발구역으로 지정할 수 있는 규모 (영 제2조)

도시지역	주거지역 - 1만㎡ 상업지역 - 1만㎡ 공업지역 - 3만㎡ 녹지지역 - 1만㎡ (생산녹지는 도시개발 지정면저그 30%이하인 경우만, 보전녹지는 해당없음)
도시지역 외	30만㎡ 예외 - 10만㎡ 도시개발구역에 초등학교용지 확보하거나 인근 초등학교가 있어 교육청과 협의된경우 국토교통부령이 정하는 도로 또는 4차로 이상 도로를 설치하는 경우

 

2) 자연녹지지역, 생산녹지지역 및 도시지역 외의 지역에 도시개발구역을 지정하는 경우

 

광역도시계획 또는 도시·군기본계획에 의하여 개발이 가능한 지역에서만 국토교통부장관이 정하는 기준에 따라 지정하여야 한다. 다만 광역도시계획 및 도시·군기본계획이 수립되지 아니한 지역인 경우에는 자연녹지지역 및 계획관리지역에서만 도시개발구역을 지정할 수 있다.

 

3) 지정요건의 배제

 

도시개발구역을 지정하는자가 계획적인 도시개발이 필요하다고 인정하는 지역에 대하여는 면적, 대상지역 요건 제한을 적용하지 아니한다.

취락지구 또는 개발진흥지구로 지정된 지역 지구단위계획구역으로 지정된 지역 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 도시개발구역으로 지정하려는 지역

 

4. 지정의 요청 (법 제3조 제4항)

 

시장·군수 또는 구청장은 시·도지사에게 도시개발구역의 지정을 요청할 수 있다.

지정 요청 전 도시계획위원회의 자문을 구한 후 국토교통부령으로 정하는 서류를 제출하여야한다.

 

 

 

[2] 개발계획의 수립 및 변경

 

1. 개발계획의 수립 (법 제4조)

 

1) 수립권자 : 지정권자

 

도시개발구역을 지정하는 자는 도시개발구역을 지정하려면 도시개발사업의 계획을 수립하여야 한다. 다만, 개발계획을 공모하거나 대통령령으로 정하는 지역을 지정할 때에는 도시개발구역을 지정한 후에 개발계획을 수립할 수 있다.

※ 도시개발구역 지정 후 개발계획 수립할 수 있는 지역 자연녹지, 생산녹지지역 도시지역 외 지역 국가균형발전을 위해 관계 중앙행정기관의 장과 협의하여 지정하는 지역(자연환경보전지역 제외) 주거·상업·공업지역 면적 합계가 전체 도시개발구역 지정 면적의 30%이하인 지역

 

2) 개발계획의 변경 (법 제4조 제3항)

 

지정권자는 직접 또는 관계 중앙행정기관의 장 또는 시장·군수·구청장 또는 시행자의 요청을 받아 개발계획을 변경할 수 있다.

 

3) 환지방식

 

지정권자는 도시개발사업에 대한 개발계획을 수립하려면 대상지역 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자와 그 지역 토지소유자 총수의 1/2 이상의 동의를 받아야 한다. 변경하는 경우 또한 같다. 

 

4) 국가·지방자치단체 동의 간주

 

도시개발사업의 시행자가 국가·지방자치단체인 경우에는 토지소유자의 동의를 받을 필요가 없다.

 

5) 조합 동의 간주

 

도시개발사업의 전부 환지방식으로 시행하면서 시행자가 조합에 해당하는 경우에 조합 성립 후 총회에서 도시개발구역의 토지면적의 2/3 이상의 조합원과 조합원 총수의 1/2 이상의 찬성으로 수립 또는 변경 의결했을 때에는 토지소유자의 동의를 받은 것으로 본다.

 

6) 동의자 수 산정방법

• 전체면적을 산정할 때는 국·공유지 포함한다.
• 대표 공유자 1명(구분소유자는 각각 1명으로 본다)
• 국·공유지를 제외한 면적 및 소유자 동의 요건 이상을 충족 후 토지 면적 및 소유자 수가 법적 동의 요건에 미달하는 경우 관리청의 동의를 받아야 한다.
• 동의자 수의 산정 방법 및 절차 등에 관한 세부적인 사항은 국토교통부장관이 정한다.

 

 

2. 개발계획의 내용 (법 제5조)

 

1) 포함내용

명칭·위치·면적·지정목적·시행기간 2이상의 사업시행지구로 분할 또는 떨어져 있는 곳을 결합하는 경우 그 분할이나 결합에 관한 사항 시행자에 관한 사항 시행방식 인구수용계획 토지이용계획 원형지로 공급될 대상 토지 및 개발 방향 교통처리계획 환경보전계획 보건의료시설 및 복지시설의 설치계획 도로, 상하수도 등 주요 기반시설의 설치계획 * 구역 지정 후 계회에 포함할 사항 * 재원조달계획 도시개발구역 기반시설 설치 비용의 부담 계획 수용 또는 사용의 대상이 되는 토지·건축물 또는 토지에 정착한 물건과 이에 관한 소유권 외의 권리, 광업권, 어업권, 양식업권, 물의 사용에 관한 권리 그 세부목록 임대주택 건설계획 등 세입자 등의 주거 및 생활 안정 대책 순환개발 등 단계적 사업추진이 필요한 경우 사업추진 계획 등에 관한 사항 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

2) 복합기능도시

 

면적 330만㎡ 이상인 도시개발구역에 관한 개발계획을 수립할 때에는 해당 구역에서 주거, 생산, 교육, 유통, 위락 등의 기능이 서로 조화를 이루도록 노력하여야한다.

 

3) 개발계획 수립기준

 

개발계획의 작성 기준 및 방법은 국토교통부장관이 정한다.

 

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< 요약 정리 >

 

1. 도시개발구역 중 국토교통부장관이 지정할 수 있는 경우

국가 / 중앙 / 공공30만 / 2이상 협의결렬 / 천재지변

 

2. 도시개발구역 면적 기준

주/상/생자 : 1만㎡

공 : 3만㎡

도시 외 : 30만㎡ / 초등4차로 : 10만㎡

 

3. 지정 후 계획 수립

자녹/생녹/도시외

국장,행장 협의(자보 제외)

주상공 30%이하

 

4.도시개발구역 동의요건

도개법에선 무조건 면적2/3 소유자1/2

 

5. 지정 후 계획에 포함할 내용

기반비용,권리목록,주거안정,순환개발