[Part 02. 도개법] 03-1. 도시개발사업의 시행 - 시행자, 조합, 실시계획

[ 도시개발법 ] 

 

[1] 시행자 및 실시계획 등

 

1. 시행자 등 (법 제11조)

 

1) 원칙적 시행자

 

도시개발사업의 시행자는 지정권자가 다음에 속하는 자 중에서 지정한다. 다만, 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우에는 토지소유자나 조합을 시행자로 지정한다.

국가, 지방자치단체 공공기관(한국~공사) 정부출연기관(국가철도공단, 제주국제자유도시개발센터) 지방공사 토지소유자, 도시개발 목적인 조합 수도권 외의 지역으로 이전하는 법인 [주택법]에 따라 등록한 자 중 시행 능력이 인정된 자(등록업자) 자기관리부동산투자회사 또는 위탁관리부동산투자회사 부동산개발업자 도시개발사업을 목적으로 출자에 참여하여 설립한 법인(ex; SPC)

 

2) 환지방식의 시행자

 

- 원칙 : 도시개발구역의 전부를 환지방식으로 시행하는 경우 : 토지소유자 또는 조합

 

- 예외 : 지정권자는 아래 사항 어느 하나에 해당하는 경우 지방자치단체나 대통령령으로 정하는 자를 시행자로 지정할 수 있다.  

토지소유자나 조합이 개발계획 수립·고시일부터 1년 이내에 시행자 지정을 신청하지 아니한 경우 공공시설에 관한 사업과 병행하여 시행할 필요가 있는 경우 국공유지 제외 토지면적의 1/2 이상에 해당하는 토지소유자 및 토지소유자 총수의 1/2이상이 지방자치단체등의 시행에 동의한 경우

 

3) 시행자 지정신청 (영 제19조)

 

시행자로 지정받으려는 자는 다음의 사항을 기재한 지정신청서를 시장·군수·구청장을 거쳐 지정권자에게 제출하여야 한다. 지정권자가 직접 시행하는 경우엔 그러하지 아니하다.

신청인의 성명, 주소 사업의 명칭, 시행목적, 내용, 시행기간, 시행방식 사업계획서 자금조달계획서 위치도

 

4) 시행자의 변경사유 (법 제11조 제8항)

 

지정권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 시행자를 변경할 수 있다.

실시계획 인가를 받은 후 2년 이내에 사업 착수 하지 아니하는 경우 행정처분으로 시행자의 지정이나 실시계획 인가가 취소된 경우 시행자의 부도·파산, 그 밖의 사유로 도시개발사업의 목적을 달성하기 어렵다고 인정되는 경우 도시개발구역 전부를 환지방식으로 시행하는 경우로 토지소유자 또는 조합이 지정·고시일부터 1년 이내 실시계획 인가를 신청하지 아니한 경우

 

5) 규약 등의 작성 (법 제11조 제3항·제4항)

 

민간부문 시행자 : 규약

토지소유자 2인 이상 또는 토지소유자와 지정권자의 지정을 받은자와 공동으로 시행하려고 할 때에는 규약을 정하게 할 수 있다.

도시개발사업의 규약 (영 제21조) 사업의 명칭, 목적, 위치, 면적, 시행기간, 범위 주된 사무소 소재지 임원 자격·수·임기·직무 및 선임방법 회의에 관한 사항 비용부담 회계 및 계약 공고의 방법 토지등의 가액의 평가방법 토지등의 관리 및 처분 공공시설용지의 부담 [환지방식 규약] 토지평가협의회의 구성 및 운영 환지계획 및 환지예정지의 지정 보류지 및 체비지의 관리·처분 청산 토지에 대한 소유권의 변동 등 시행자에게 통보하여야 할 사항 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

 

공공부문 시행자 : 규정

지방자치단체등이 도시개발사업의 전부를 환지방식으로 시행하려고 할때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시행규정을 작성하여야 한다.

 

6) 도시개발구역지정의 제안

 

정부출연기관의 장은 국토교통부장관에게 직접 제안할 수 있다.

민간시행자가 도시개발구역의 지정을 제안하려는 경우 대상구역 토지면적의 2/3이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받아야 한다.

특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장은 제안자와 협의하여 필요 비용의 전부 또는 일부를 제안자에게 부담시킬 수 있다.
도시개발구역지정의 제안을 받은 국토교통부장관, 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장은 제안 내용의 수용 여부를 1개월 이내에 제안자에게 통보하여야 한다.

 

7) 대행자 지정

 

공공부문 시행자는 도시개발사업을 효율적으로 시행하기 위하여 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 설계·분양 등 도시개발사업의 일부를 [주택법]에 따른 주택건설사업자 등으로 하여금 대행하게 할 수 있다.

 

주택건설사업자 업무범위

설계 뜨고, 부지 공사하고, 기반시설공사하고, 분양하고

 

 

2. 도시개발조합

 

1) 조합 설립의 인가 (법 제13조)

 

토지소유자 7명 이상이 정관을 작성하여 지정권자에게 조합 설립 인가를 받아야 한다.

조합 설립 인가 신청을 하려면 토지면적 2/3이상의 토지소유자와 토지소유자 총수 1/2이상의 동의를 받아야 한다.

토지소유자는 설립인가 신청 전 동의 철회할 수 있으며 동의자 수에서 제외된다.

설립인가를 받은 날로부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 설립등기를 하여야 한다.

< 등기를 함으로써 조합 성립 >

 

2) 조합원 등 (법 제14조)

 

동의 불문하고 도시개발구역의 토지소유자 모두는 조합의 조합원이 된다.

 

임원 구성 : 조합장 1명, 이사, 감사

조합의 임원은 다른 임원이나 직원으로 겸할 수 없다.

조합 임원은 의결권을 가진 조합원이어야 하며, 정관을 정하는 바에 따라 총회에서 선임한다.

임원 결격사유 피성년후견인, 피한정후견인, 미성년자 파산선고 받은 후 복권되지 아니한 자 금고이상 형 선고받고 형집행 완료 후 2년이 지나지 아니한 자 또는 집행유예 기간 중에 있는 자

 

3) 조합의 법인격 등 (법 제15조)

 

조합은 법인으로 한다.

조합에 관하여 이법으로 규정한 것 외에는 [민법] 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다.

 

4) 조합원의 경비부담 등 (법 제16조)

 

조합은 그 사업에 필요한 비용을 조성하기 위하여 정관으로 정하는 바에 따라 조합원에게 경비를 부과·징수할 수 있다.

부과금의 금액은 도시개발구역의 토지의 위치, 지목, 면적, 이용 상황, 환경, 그밖의 사항을 종합적으로 고려하여 정하여야 한다.

조합원이 부과금 납부를 게을리한 경우 정관으로 정하는 바에 따라 연체료를 부담시킬 수 있으며, 경우에 따라 특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 징수를 위탁할 수 있다. 징수위탁시 조합은 징수한 금액의 4%의 금액을 수수료로 특별자치도·시·군·구에 지급하여야 한다.

 

5) 총회 (최고 의결기구)

 

총회 의결을 거쳐야할 사항

정관의 변경 개발계획 및 실시계획 수립 및 변경 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법 조합의 수지예산 부과금의 금액 또는 징수방법 환지계획의 작성 환지예정지의 지정 체비지 등의 처분방법 조합임원의 선임 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항(청산금 징수·교부 완료 후 해산시 제외) 그 밖에 정관에서 정하는 사항

 

6) 대의원회 (임의기구)

 

조합원 수가 50인 이상인 조합은 총회의 권한을 대행하게 하기 위한 대의원회를 둘 수 있다.

대의원회의 대의원 수는 조합원 총수의 10%이상으로 하고 대의원은 의결권을 가진 조합원 중에서 정관에서 정하는 바에 따라 선출한다.

※ 총회 의결 사항 중 대행할 수 없는 권한 ※ 정관의 변경 개발계획의 수립 및 변경 조합임원의 선임 환지계획의 작성 조합의 합병, 해산

 

3. 도시개발사업의 위탁시행 등

 

1) 시행자는 공공시설의 견설과 공유수면 매립에 관한 업무를 대통령령으로 정하는 바에 따라 국가·지방자치단체, 공공기관·정부출연기관·지방공사에 위탁하여 시행할 수 있다.

 

2) 시행자는 도시개발사업을 위한 기초조사, 토지 매수 업무, 손실보상 업무, 주민 이주대책 등의 업무를 관할 지방자치단체, 공공기관·정부출연(출자)기관·지방공사에 위탁할 수 있다.

 

 

 

[2] 실시계획

 

1. 실시계획의 작성 및 인가 등

 

실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 하며, 개발계획에 맞게 작성하여야 한다. 실시계획의 작성에 필요한 세부적인 사항은 국토교통부장관이 정한다.

시행자는 작성된 실시계획에 관하여 지정권자의 인가를 받아야한다. 다만, 경미한 변경의 경우에는 그러하지 아니하다.

 

지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가하는 경우 시·도지사 또는 대도시시장, 시·군·구청장의 의견을 들어야한다. 폐지하는 경우에도 그러하다.

 

지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가한 경우에는 관보나 공보에 고시하고 관계 서류 사본을 시행자에게 송부하여야 하며, 관할 시·군·구청장은 이를 일반인에게 공람시켜야 한다.

 

2. 실시계획고시 효과 등

 

실시계획을 고시한 경우 그 고시된 내용중 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따라 도시·군관리계획으로 결정하여야 하는 사항은 같은 법에 따른 도시·군관리계획이 결정되어 고시된 것으로 본다. 그 경우 종전 도시·군관리계획 내용중에 저촉되는 사항은 고시된 내용으로 변경된 것으로 본다.

 

관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 인·허가등을 받은 것으로 보며, 실시계획을 보기한 경우에는 관계 법률에 따라 인·허가등의 고시나 공고를 한 것으로 본다.

 

 

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< 요약 정리 >

 

1. 도시개발사업 전부 환지방식

시행자 : 토지소유자, 조합

토지소유자 1/2이상 동의하면 지차체 시행가능

 

2. 시행자 변경사유

시행자 지정고시 1년내 실시계획인가 미신청 시

실시계획 인가 2년내 공사 미착수 시

 

3. 환지 규약

협의회, 환지, 보류지, 체비지, 청산

 

4. 주택건설사업자 대행 업무범위

설계, 부지, 기반, 분양

 

5. 도시개발사업 조합

법인 - 사단법인

7명 정관 지정권자(시도대) 설립인가

설립동의 면적2/3 소유자 1/2

인가 받은 후 30일 내에 등기 - 등기해야 성립

 

6. 대의원회가 대행 못하는 권한

변경,수립,선임,작성,합병,해산 → 무조건 총회안건

 

7. 실시계획 경미한 사항

10% 면적 감소, 사업비 증감