[Part 01. 국계법] 07-1. 개발행위의 허가 등 - 허가대상

[ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ]

 

[1] 개발행위의 허가대상

 

1. 허가권자

 

특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수

 

 

2. 허가대상 개발행위

 

1) 원칙 (법 제56조 제1항)

 

• 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
• 토지의 형질변경 (경작을 위한 토지의 형질변경은 제외)
• 토석채취 (토지의 형질변경을 목적으로 하는 것은 제외)
• 토지분할 (건축물이 있는 대지는 제외)
• 물건을 쌓아놓는 행위[적치] (도시지역 외 1개월 이상 쌓아놓는 행위)

2) 허가받은 사항의 경미한 변경 (법 제56조 제2항)

 

경미한 사항을 변경하는 경우 허가대신 지체없이 그 사실을 허가권자에게 통지하여야 한다.

사업기간 단축 부지면적 또는 연면적 5%범위에서 축소 법령 개정 또는 도시·군관리계획의 변경에 따라 불가피하게 변경 [건축법]에 따라 허용되는 오차를 반영하기 위한 변경 [건축법 시행령]상 일괄신고대상

 

 

3) 허가 없이 가능한 개발행위

재해복구, 재난수습, 응급조치 - 1개월 이내 허가권자에게 신고 [건축법]에 따라 신고하고 설치할 수 있는 건축물과 필요한 범위내의 토지 형질변경 경미한 행위 (25, 50, 150, 250, 500 이하범위)

 

3. 개발행위허가 절차

 

신청 → 의견청취 → 협의 및 심의 → 허가·불허가처분

 

* 허가·불허가처분

 

허가권자는 특별한 사유가 없으면 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하여야 한다. (협의 및 심의기간 제외)

 

 

4. 성장관리계획 (2021년 개정)

 

1) 수립권자

 

특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수

 

2) 수립 목적

 

녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 중 전부 또는 일부에 대하여 다음에 해당하는 지역을 대상으로 기반시설의 설치·변경, 건축물의 용도 등에 관한 관리방안을 수립할 수 있다.

개발수요가 많아 무질서한 개발이 진행되거나 예상되는 지역 주변 여건변화로 시가화가 예상되는 지역 주변지역과 연계하여 체계적인 관리가 필요한 지역 지역·지구등의 변경으로 토지이용에 대한 행위제한이 완화되는 지역 그 밖에 대통령령으로 정하는 지역

3) 수립 절차

 

계획 수립 → 의경청취(14일 이상 공고 열람) → 협의(행정기관 장) 및 심의(도시계획위원회) → 송부 및 열람(수립권자) 

 

* 국토교통부장관은 성장관리방안의 수립 대상지역, 내용 및 절차 등에 관한 세부 기준을 고시한다.

 

 

5. 개발행위허가 기준

 

1) 허가기준 (법 제58조 제1항)

 

용도지역별 특성을 고려한 개발행위 규모

• 도시지역 : 주거,상업 - 1만㎡ / 공업지역 - 3만㎡ / 생산·자연녹지 - 1만㎡ / 보전녹지 - 5천㎡ 미만
• 관리지역 : 3만㎡ 미만
• 농림지역 : 3만㎡ 미만
• 자연환경보전지역 : 5천㎡ 미만

2) 2 이상의 용도지역에 걸치는 경우 (영 제55조 제2항)

 

개발행위허가 대상 토지가 2 이상의 용도지역에 걸치는 경우 각각의 용도지역에 위치하는 토지부분에 대하여 각각의 용도지역의 개발행위의 규모에 관한 규정을 적용한다.

 

3) 개발행위 규모의 제한을 적용하지 않는 경우 (영 제55조 제3항)

지구단위계획으로 정한 가구 및 획지의 범위 안에서 기반시설이 이미 설치되었거나 이루어지는 경우 [농어촌정비법]에 따른 농어촌정비사업으로 이루어지는 경우 초지조성, 농지조성, 영림 또는 토석채취를 위한 경우 건축, 설치, 지목 변경 없이 시행하는 토지복원사업 그 밖에 국토교통부령이 정하는 경우

 

6. 개발행위허가의 제한 (법 제63조)

 

1) 제한권자

 

국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수

 

2) 제한조건 및 기간

 

제한권자는 필요하다고 인정되는 지역에 대통령령으로 정하는 바에 따라 중앙·지방도시계획위원회 심의를 거쳐 한 차례만 3년 이내의 기간동안 허가를 제한할 수 있다.

 

* 심의를 거치지 아니하고 한 차례 2년 이내의 기간을 연장할 수 있는 경우

녹지/계획관리지역 중 보전할 필요가 있는 지역 개발행위로 주변이 심각하게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역 도시·군기본/관리계획 지역 지구단위계획구역 기반시설부담구역

3) 제한절차

 

행정기관 장과의 의견 청취 후 도시계획위원회의 심의를 거쳐 제한사유 등 내용을 공보 게재, 미리 고시하여야 한다. 

 

 

7. 개발행위허가의 조건부허가와 이행 담보

 

1) 조건부 허가사유 (법 제57조 제4항)

 

허가권자는 그 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등에 관한 조치를 할 것을 조건으로 개발행위허가를 할 수 있다. 조건을 붙이려는 때에는 미리 허가신청자의 의견을 들어야 한다.

 

2) 이행보증금 예치요건 (법 제60조, 영 제59조 제1항)

 

허가권자는 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지 확보, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우 허가를 받는 자로 하여금 이행보증을 위한 금액을 예치하게 할 수 있다(임의사항)

예치하게 할 수 있는 개발행위  - 굴착, 비탈면 조경, 발파, 차량 통행, 기반시설 설치  국가 또는 지자체, 공공기관의 행위는 제외

이행보증금은 총공사비의 20%이내가 되도록 하고, 그 산정에 과한 구체적인 사항 및 예치방법은 도시·군계획조례로 정한다.

이행보증금은 현금으로 납입하되 이행보증서 등으로 이를 갈음할 수도 있다.

 

3) 예치금 반환

 

이행보증금은 개발행위허가를 받은 자가 준공검사를 받은 때에는 즉시 이를 반환하여야 한다.

 

 

8. 준공검사 (법 제62조)

 

1) 준공검사의 대상

 

건축물 건축, 공작물 설치, 토지 형질변경, 토석 채취행위에 대한 개발행위허가를 받은 자는 그 개발행위를 마치면 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자의 준공검사를 받아야 한다.

 

2) 준공검사 예외

 

 [건축법]에 따라 건축물 사용승인을 받은 경우에는 그러하지 아니하다.

 

* 물건적치와 토지분할은 준공검사 대상 X

 

 

9. 개발행위에 따른 공공시설 귀속 (법 제65조)

 

1) 귀속 주체

개발행위자	특이사항	대상	내용
행정청	[국유재산법] 및 [공유재산 및 물품관리법]의 규정에 불구	신규 공공시설	시설 관리할 관리청에 무상 귀속
		종래 공공시설	허가 받은 자에게 무상 귀속
비행정청		신규 공공시설	시설 관리할 관리청에 무상 귀속
		용도폐지 공공시설	설치비용 범위에서 허가 받은 자에게 무상 양도

 

2) 공공시설 귀속시기

개발행위자	내용
행정청	허가받은 자는 개발행위가 끝난 후 준공검사 마친 때에 관리청에게 공공시설의 종류와 토지의 세목을 통지하여야 하며, 이 경우 통지한 날 해당 시설들은 각각에게 귀속된 것으로 본다.
비행정청	허가받은 자는 양도될 공공시설이 관리청에 귀속되거나 개발행위가 끝나기 전 관리청에 그 종류와 토지의 세목을 통지하여야 하며, 허가권자는 준공검사를 마친 후 관리청에 통보하여야 한다. 이 경우 준공검사를 받음으로써 해당 시설들은 각각에게 귀속되거나 양도된 것으로 본다.

 

 

10. 허가위반자에 대한 조치 (법 제6조 제3항·제4항)

 

1) 원상회복명령

 

허가권자는 개발행위허가를 받지 아니하고 개발행위를 하거나 허가내용과 다르게 개발행위를 하는 자에게는 그 토지의 원상회복을 명할 수 있다.

 

2) 행정대집행

 

허가권자는 원상회복의 명령을 받은자가 원상회복을 하지 아니하면 [행정대집행법]에 따른 행정대집행에 따라 원상회복을 할 수 있다. 이 경우 행정대집행에 필요한 비용은 개발행위허가를 받은 자가 예치한 이행보증금을 사용할 수 있다.

 

3) 행정형벌

 

3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

 

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<요약 정리>

 

1. 개발행위 허가대상

건공토토토 적치1개월이상

(전·답 사이의 지목변경을 수반하는 경작을 위한 토지의 형질변경 X)

 

2. 성장관리계획

녹관농자 전부 또는 일부

 

3. 개발행위허가 면적기준

주상1, 공3, 생자녹1, 보녹5, 농자5

 

4. 개발행위 허가 제한기간

3년 + 2년연장(1회)

 

연장제한 해당지역 : 도시·군기본/관리계획지역, 지구단위계획구역, 기반시설부담구역

 

5. 이행보증금 예치요건

굴비발차기

총공사비의 20%