[Part 01. 국계법] 05-3. 용도구역

[ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ]

 

[1] 개발제한구역

 

1. 개발제한구역의 지정 (법 제38조)

 

국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연혼경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있다.

 

개발제한구역의 지정 또는 변경에 필요한 사항은 [개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법]으로 정한다.

 

2. 개발제한구역에서의 행위제한 등 (법 제80조)

 

개발제한구역에서의 행위제한이나 그 밖에 개발제한구역의 관리에 필요한 사항은 [개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법]으로 정한다

 

 

[2] 도시자연공원구역

 

1. 도시자연공원구역의 지정 (법 제38조의2)

 

시·도지사 또는 대도시 시장은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하면 도시자연공원구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있다.

도시자연공원구역의 지정 또는 변경에 관하여 필요한 사항은 [도시공원 및 녹지 등에 관한 법률]로 정한다.

 

2. 도시자연공원구역에서의 행위제한 등 (영 제80조의2)

 

도시자연공원구역에서의 행위제한 등 도시자연공원구역의 관리에 필요한 사항은 [도시공원 및 녹지 등에 관한 법률]로 정한다.

 

 

[3] 시가화조정구역

 

1. 시가화조정구역의 지정 (법 제39조)

 

시·도지사는 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변 지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 대통령령으로 정하는 기간(5년~20년) 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있다.

다만, 국가계획과 연계하여 시가화조정구역의 지정 또는 변경이 필요한 경우에는 국토교통부장관이 직접 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획을 ㅗ결정할 수 있다.

 

시가화조정구역은 시가화유보기간이 끝난 날의 다음날부터 그 효력을 잃는다. 이 경우 국토교통부장관 또는 시·도지사는 그 사실을 고시하여야 한다.

 

시가화유보기간 : 5년 이상 20년 이내

 

2. 시가화조정구역에서의 행위제한 등 (법 제81조)

 

시가화조정구역에서의 도시·군계획사업은 국방상 또는 공익상 시가화조정구역안에서의 사업시행이 불가피한 것으로서 관계 중앙행정기관의 장의 요청에 의하여 국토교통부장관이 시가화조정구역의 지정목적달성에 지장이 없다고 인정하는 도시·군계획사업만 시행할 수 있다.

 

시가화조정구역에서 허가를 받지 아니하고 건축물의 건축, 토지의 형질 변경 등의 행위를 하는 자는 개발행위허가를 받지 아니하고 행한 자와 동일한 규정을 적용하며 3년 이하의 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금에 처한다.

 

 

[4] 수산자원보호구역 (법 제40조)

 

해양수산부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원을 보호·육성하기 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있다.

 

 

[5] 입지규제최소구역

 

1. 입지규제최소구역의 지정 등 (법 제40조의2)

 

1) 결정권자는 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있다고 인정되면 다음의 어느 하나에 해당하는 지역과 그 주변지역의 전부 또는 일부를 입지규제최소구역으로 지정할 수 있다.

도심·부도심 또는 생활권 중심지역 세개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지로부터 1km 이내에 위치 [도시 및 주거환경정비법] 제2조 제3호에 따른 노후·불량건축물이 밀집한 주거지역 또는 공업지역으로 정비가 시급한 지역 [도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법] 제2조 제1항 제5호에 따른 도시재생활성화지역 중 같은 법 제2조 제1항 제6호에 따른 도시경제기반형 활성화계획을 수립하는 지역

2) 입지규제최소구역계획 지정목적에 포함되는 사항

건축물 용도·종류 및 규모 등 건축물 건폐율·용적률·높이 간선도로 등 주요 기반시설 확보 용도지역·용도지구, 도시·군계획시설 및 지구단위계획의 결정 법 제83조의2 제1항 및 제2항에 따른 다른 법률 규정 적용의 완화 또는 배제 그 밖에 입지규제최소구역의 체계적 개발과 관리

3) 입지규제최소구역계획 수립시 기반시설 확보를 위하여 필요한 부지 또는 설치비용을 전부 또는 일부를 부담시킬 수 있으며, 이 경우 부담 비용은 건축제한 완화에 따른 토지가치상승분을 초과하지 아니하도록 한다.

* 최대 이익분만큼한 부담해라

 

2. 입지규제최소구역에서의 행위제한 (법 제80조의3)

 

입지규제최소구역에서의 행위제한은 용도지역 및 용도지구에서의 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 제한을 강화하거나 완화하여 따로 입지규제최소구역계획으로 정한다.

 

3. 입지규제최소구역에서의 다른 법률의 적용 특례 (법 제83조의2)

 

1) 입지규제최소구역에 대하여는 다음의 법률 규정을 적용하지 아니할 수 있다.

[주택법] 제35조에 따른 주택의 배치, 부대시설·복리시설의 설치기준 및 대지조성기준 [주차장법] 제19조에 따른 부설주차장의 설치 [문화예술진흥법] 제9조에 따른 건축물에 대한 미술작품의 설치 [건축법] 제43조에 따른 공개공지 등의 확보지역

2) 입지규제최소구역계획에 대한 도시계획위원회 심의 시 [학교보건법]에 따른 학교환경위생정화위원회 또는 [문화재보호법]에 따른 문화재위원회와 공동으로 심의를 개최하고, 그 결과에 따라 다음의 법률 규정을 완화하여 적용할 수 있다. 이 경우 다음의 완화여부는 각각 학교환경위생정화위원회와 문화재위원회의 의결에 따른다.

[학교보건법] 제6조에 따른 학교환경위생 정화구역에서의 행위제한 [문화재보호법] 제13조에 따른 역사문화환경 보존지역에서의 행위제한

 

 

 

※ 2 이상의 용도지역·용도지구·용도지구에 걸치는 대지에 대한 적용기준

 

[1] 원칙

 

하나의 대지가 둘 이상의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 걸치는 경우

가장 작은 부분의 규모가 330㎡ 이하인 경우(도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐있으면 660㎡) 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 건폐율 및 용적률을 가중평균하 값을 적용하고 그 외에는 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역 등에 관한 규정 적용

 

 

[2] 특례

 

1. 건축물이 고도지구 걸치는 경우

 

건축물이 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 고도지구의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용한다.

 

2. 방화지구에 걸치는 경우

 

하나의 건축물이 방화지구와 그 외 구역에 걸쳐 있는 경우에는 그 전부에 대하여 방화지구의 건축물에 관한 규정을 적용한다. 다만 경계가 [건축법]에 따른 방화벽으로 되어있는 경우 그 외 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니하다.

 

3. 녹지지역에 걸치는 경우

 

하나의 대지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 걸쳐 있는 경우(가장 작은 부분이 녹지+330㎡이하인경우 제외) 각각의 규정을 적용한다.

 

다만, 녹지지역 건축물이 고도지구 또는 방화지구에 걸쳐 있는 경우에는 위 항목에 따른다.

법률	국계법		건축법
대상	하나의 대지가 걸친 경우		건축물이 있는 대지가 걸치는 경우
기준	건폐율과 용적률   → 가중평균값 적용	그 밖의 건축제한    → 330㎡이하+가장 넓은 면적	대지 중 과반이 넘는 지역 행위제한
특례	고도지구(건축물 걸치면 전부) 방화지구(건축물 걸치면 건축물 전부) 녹지지역(대지가 걸치면 각각 적용)		방화지구(건축물이 걸치면 건축물만 전부 적용 녹지지역(대지가 걸치면 각각 적용)

 

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<요약 정리>

 

1. 용도구역 지정권자

개 : 국토교통부장관

도 : 시·도지사 또는 대도시시장

시 : 시·도지사

수 : 해양수산부장관

입 : 결정권자

 

2. 시가화조정구역

5~20년 유보기간, 끝난 날 다음날 효력상실

 

3. 입지규제최소구역

무조건 국계법에 따름

부설주차장 설치 규정 적용안할 수 있다

 

입지규제최소구역 조건

도심, 부도심, 중심지

3개 이상 노선 교차+1km이내 우치

도시경제기반형 활성화계획

 

4. 둘 이상 용도지역,지구,구역 걸치는 대지

• 적은면적 330㎡ 이하 : 가중평균
• 적은면적 330㎡ 초과 : 큰 면적 따라
• 도로변 띠+상업+660㎡
• 고도지구 : 건물+대지,           방화지구 : 건물

 

• 녹지지역 걸치면 330㎡ 기준, 이하는 가장 큰 면적 따라, 초과는 각각 적용