[Part 01. 국계법] 06. 지구단위계획구역

[ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ]

 

[1] 지구단위계획의 개요

 

1. 지구단위계획 (법 제2조 제5호)

 

지구단위계획이란 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획을 말한다.

 

2. 지구단위계획의 수립 (법 제49조)

 

1) 지구단위계획은 다음의 사항을 고려하여 수립한다.

도시의 정비·관리·보전·개발 등 지구단위계획구역의 지정 목적 주거·산업·유통·관광휴양·복합 등 지구단위계획구역의 중심기능 해당 용도지역의 특성 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

2) 지구단위계획의 수립기준

 

대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관이 정한다.

 

3. 지구단위계획구역 및 지구단위계획의 결정 (법 제50조)

 

국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 지구단위계획구역 및 지구단위계획을 도시·군관리계획으로 결정한다.

 

 

 

[2] 지구단위계획구역의 지정 (법 제51조)

 

1. 임의적 지정 (할 수 있다)

 

국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 다음의 어느 하나에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수 있다.

• 용도지구
• [도시개발법] 도시개발구역
• [도시 및 주거환경정비법] 정비구역
• [택지개발촉진법] 택지개발지구
• [주택법] 대지조성사업지구
• [산업입지 및 개발에 관한 법률] 산업단지와 준산업단지
• 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 구역과 새로 도시지역으로 편입되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역
• 도시지역 내 주거·상업·업무 등 기능을 결합하는 등 복합적인 토지이용을 증진시킬 필요가 있는 지역
• 도시지역 내 유휴토지를 효율적으로 개발, 토지 이용을 합리화하고 기능을 증진시키기 위한 정비 필요가 있는 지역
• 도시지역의 체계적·계획적인 관리 또는 개발이 필요한 지역

2. 필수적 지정 (하여야 한다)

 

국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 다음의 어느 하나에 해당하는 지역은 지구단위계획구역으로 지정하여야 한다.

 

1) 사업이 끝난 후 10년이 지난 지역

• 정비구역
• 택지개발지구

2) 체계적·계획적 개발 또는 관리가 필요한 지역으로 그 면적이 30만㎡ 이상인 지역

• 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역 (녹지지역 제외)
• 녹지지역에서 주거·상업·공업지역으로 변경되는 지역
• 그 밖에 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 정하는 지역

 

3. 도시지역 외의 지역의 지정요건

 

도시지역 외의 지역을 지구단위계획구역으로 지정하려는 경우 

1) 지정하려는 면적의 50%이상이 계획관리지역이면서 그 외 면적이 생산관리 또는 보전관리지역 지정하고자 하는 지역에 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우 30만㎡이상  - 아파트 또는 연립주택 면적이 각각 10만㎡이상+총면적 30만㎡이상  - 국토교통부장관이 정하는 범위 안에 위치하고, 연결 도로가 설치되어 있거나 서로 연결되어 있어야 한다. 지정하고자 하는 지역에 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우 10만㎡이상  -  [수도권정비계획법]의 규정에 의한 자연보전권역  - 초등학교 용지가 연접될 경우 교육청의 동의를 얻어야 한다.  도로·수도공급설비·하수도 등 기반시설을 공급할 수 있어야 한다. 자연환경·경관·미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손우려가 없어야 한다. 2) 개발진흥지구 위 요건들 전부 해당 주거개발진흥지구, 복합개발진흥지구(주거기능O), 특정개발진흥지구는 계획관리지역에 위치하여야 한다. 산업·유통개발진흥지구, 복합개발진흥지구(주거기능X)는 계획관리·생산관리 또는 농림지역에 위치하여야 한다. 관광·휴양개발진흥지구는 도시지역 외 지역에 위치하여야 한다. 3) 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 행위제한 등을 지구단위계획으로 대체하는 지역

 

[3] 지구단위계획의 내용 (법 제52조)

 

1) 지구단위계획구역의 지정목적을 이루기 위하여 포함되야할 사항

 

필수 포함항목+선택 포함항목 = 2이상의 사항

필수 포함항목 기반시설 배치와 규모, 용도제한, 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도 선택 포함항목 용도지역·용도지구 세분 또는 변경 도로로 둘러싸인 일단 지역 또는 계획저긴 개발·정비를 위하여 구획된 일단 토지의 규모와 조성계획 건축물의 배치·형태·색채 또는 건축선 환경관리계획 또는 경관계획 교통처리계획 그 밖에 토지 이용의 합리화, 도시나 농·산·어촌의 기능 증진 등에 필요한 사항

2) 지구단위계획의 수립기준 (법 제49조 및 영 제42조의3)

 

대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관이 정한다.

 

지구단위계획구역에서는 대통령령으로 정하는 범위에서 완화하여 적용할 수 있다.

* 대지분할제한면적과 건축선에 관한 규정은 완화되지 않음

 

3) 지구단위계획구역에서의 건축기준 완화적용 (계산)

 

완화할 수 있는 건폐율

 

해당 용도지역에 적용되는 건폐율X[1+공공시설등의 부지로 제공하는 면적(폐지되어 양수받은 부지면적 제외)/원래 대지면적] 이내

 

완화할 수 있는 용적률

 

해당 용도지역에 적용되는 용적률+[1.5X(공공시설로 제공하는 면적X용적률)/공공시설 제공 부지 뺀 면적] 이내

 

도시지역에 지정한 경우 지구단위계획으로 [건축법]에 따라 제한된 건축물높이의 120% 이내에서 높이제한을 완화하여 적용할 수 있다. 도시지역 외 지역은 제한이 없다.

 

도시지역외 지역에 지정한 경우 건폐율의 150% 및 용적률의 200% 이내에서 완화하여 적용할 수 있다.

단, 아파트 및 연립주택은 허용되지 아니한다.

 

 

[4] 지구단위계획구역의 지정에 관한 도시·군관리계획결정의 실효 등 (법 제53조)

 

1. 실효사유

 

1) 지구단위계획의 미결정·미고시(원칙)

 

도시·군관리계획결정의 고시일부터 3년 이내에 결정·고시되지 아니하면 3년이 되는 날의 다음 날 도시·군관리계획결정은 효력을 잃는다.

 

2) 사업·공사의 미착수

 

주민이 입안을 제안한 지구단위계획에 관한 도시·군관리계획결정 고시일부터 5년 이내에 허가·인가·승인 등을 받아 사업이나 공사에 착수하지 아니하면 그 5년이 된 날의 다음 날 효력을 잃는다. 이 경우 지정 당시의 도시·군관리계획으로 환원된 것으로 본다. 

 

2. 실효고시 (영 제50조)

 

지구단위계획구역지정의 실효고시는 국토교통부장관은 관보, 시·도지사 또는 시장·군수는 공보에 게재하는 방법으로 지체없이 그 사실을 고시하여야 한다.

 

 

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<요약 정리>

 

1. 지구단위계획  정의 및 목적

대상지역의 "일부"에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위한 도시·군관리계획

 

2. 지구단위계획 지정

녹지,개도시밀 - 개발·지정 불가

제한 된 곳 풀어줄 때, 녹지지역을 도시로 만들때 지정

 

3. 지구단위계획 반드시 지정해야 하는 경우

• 정·택이 10년 되면 재지정
• 시가화·공원 해제, 녹지를 도시로 만들 지역이 30만㎡이상인 경우
• 공동주택 30만㎡이상
• 수도권정비 보전권역 또는 초등학교 연접되서 교육청 동의 받은 곳 10만㎡이상
• 계획관리 50%+나머지 생산관리·보전관리

4. 지구단위계획 반드시 포함되어야할 사항

기반시설 배치와 규모, 용도제한, 건폐율, 용적률, 높이

 

5. 지구단위계획 실효 규정

미결정·미고시 = 3년 다음날

사업·공사 미착수 = 5년 다음날