전월세 묵시적갱신 재계약 계약갱신청구권 방법 및 주의할 점

전월세계약 만기가 다가오면

전월세 임차인으로 살다보면 항상 만기가 다가오는 시점에 부동산 시장 분위기에 따라 집주인이든 세입자든 눈치싸움이 시작됩니다.

보통은 세입자가 만기시기가 되면 집주인이 전월세금을 올리겠단 말을 할까봐 전전긍긍하는 모습인데요, 요즘은 부동산 가격 하락 흐름이 이어지면서 깡통전세, 전세금역전현상 같은 일로 집주인이 세입자가 나갈까봐 눈치를 보는 상황이 와버렸네요.

계약만기 시점에서 세입자든 집주인이든 단어의 기본개념을 알고 본인의 권리를 잘 찾아 주장해야합니다.

 

묵시적갱신, 재계약, 계약갱신청구권이란?

묵시적갱신 

• 계약만료 6개월전~2개월전 사이 아무도 계약갱신에 관한 얘기를 안꺼내면 계약시 조건으로 자동갱신
• 집주인이 본인 권리를 안찾은 상황 → 임차인 자동 보호조치
• 주택계약은 2년, 상가는 1년 자동갱신
• 묵시적갱신이 되면 집주인은 2년 갱신 후 계약 만기까지는 나가라고 요구할 수 없고, 세입자는 언제든 나가겠다고 할 수 있습니다. 이때 세입자는 통보한 후 3개월 후에 나갈 수 있으니 이사가야할 3개월 전에만 통보하면 됩니다.

 

재계약

• 계약만료전 기간이나 금액, 특약사항 등 계약 내용에 대해 협의해서 다시 계약서를 작성하고 다시 계약체결
• 보통 집주인이 바뀌거나, 집값이 크게 상승,하락하는 경우 보증금 변동 때문에 하는 경우고, 단어는 재계약이지만 새로 계약을 맺은걸로 보면 됩니다. 
• 재계약을 하면 새로운 계약으로 보기 때문에 등기 순서가 바뀔수가 있으니, 전세금 반환 문제가 안 생기려면 확정일자나 대출상황 등을 잘 확인해야합니다.

 

계약갱신청구권

• 계약만료 6개월전~2개월전 사이에 세입자가 갱신을 요구할 수 있는 권리
• 계약하고 딱 한번 요구할 수 있는 권리이기 때문에 집주인은 특별한 경우가 아니면 거부할 수 없습니다. 고로 전세계약 2년인 경우 갱신 2년 합해서 총 4년 계약을 보장받는 것이겠죠.
• 이경우에도 집주인은 거부는 못하는 대신 5%이내에서 인상요구는 가능합니다.
• 집주인이 거부할 수 있는 경우(집주인이 직접 살기 위해 들어오는 경우 등등) 자세한내용 여기 참고

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세입자 Tip

1. 묵시적갱신이 좋습니다.

계약만료 2개월전까지 집주인이 먼저 얘기 꺼내지 않는 이상 조용히 갱신되길 기다리세요.

 

2. 계약기간 중 언제든 단 한번 계약갱신청구권 쓰면 되요.

요즘은 카톡내역도 증거제출이 가능하기 때문에 문자, 통화녹취로 증거만 남기면 되고, 묵시적갱신 횟수와 상관없이 단한번은 쓸 수 있으니 묵시적갱신으로 조용히 10년을 살고 있었더라도 집주인이 말 꺼냈을 때 계약갱신청구권 사용 가능합니다.

 

3. 계약기간 만료 전이라도 집주인과 협의하고 다음 세입자 구해놓고 나가면 문제 없어요.

대신 중개보수비는 부담해야합니다.

묵시적갱신 중 나가는건 상관없어요. 통보하고 3개월 후 나가면 중개보수비는 집주인이 부담해야되요. 물론 보증금도 나가는날 반환받아야 하구요.

 

4. 보증금반환 안해준다? 임차권등기명령 신청한다고 얘기해놓으세요.

법적으로 문제있는 집이라는 의미이기 때문에 집주인은 부담을 갖고 보증금 돌려줄겁니다. 정안되면 임차권등기 신청해놓고 그 이후 반환소송 걸어야 합니다.

 

5. 보증금 올리고 계약서를 새로 쓰자고 한다면 증가분 만큼만 계약서를 쓰세요.

기간, 증가분 금액 쓰고 특약에 다른 조건은 기존 계약과 동일하다고 해놓으면 됩니다.나중에 문제가 발생할 때 기존계약서 기준으로 대항력이라는 것이 유지되는 방법이기 때문에 중요해요.

 

 

내 권리는 내가 잘 알고 찾아 먹어야 내 자산을 지키는 길이다!

 

손해보지 말고 주장할 것은 당당히 주장하는 것이 필요합니다~